一、基本情况

　　经编厂小二楼、小四楼系棚改遗留问题，且存在房屋老旧、年久失修、安全隐患等问题，我区参照中华人民共和国国务院令第590号《国有土地上房屋征收与补偿条例》《黑龙江省房屋使用安全管理规定》《佳木斯市国有土地上房屋征收与补偿办法(暂行)》《佳木斯市国有土地上房屋征收与补偿办法(暂行)补充意见》相关政策，采取房屋产权置换的方式解决此问题，为保障此次置换顺利完成，结合本市实际，特制定本方案。

　　二、实施主体、实施单位、估价单位、置换对象

　　实施主体：佳木斯市郊区人民政府

　　实施单位：佳木斯市郊区棚改和保障房建设指挥部

　　估价单位：具有相应资质的评估机构

　　置换对象：经编厂小二楼、小四楼范围内的居民

　　三、房屋置换范围

　　佳木斯市郊区经编厂小二楼、小四楼房屋。

　　四、置换实施时间

　　2025年9月—2025年12月底。

　　五、产权置换原则

　　1.公平公正：确保置换过程公平透明，遵循相关法律法规和政策。

　　2.自愿参与：尊重居民意愿，由居民自主选择是否参与产权置换。

　　3.等价置换：原房屋认定有效建筑面积和置换房屋的相应面积按1:1置换，免交差价;超出原房屋认定有效建筑面积部分，按具体置换办法交纳费用;各项置换费用及资产等相关费用折抵相应面积(原则上置换过程中不可选择低于协议总价值的房源)。

　　六、房屋的认定

　　1.非住宅房屋包括房屋权属证书或规划批件标明使用性质为非住宅的房屋和住改非房屋，住改非房屋包括：有房屋权属证书、农村宅基地执照或规划批件，并持有医疗机构执业许可证、民办学校办学许可证、民营非企业登记证、中国彩票代销证等行政许可(证书)、正在从事生产、经营活动的住宅房屋，以及有房屋权属证书、农村宅基地执照或规划批件，并持有营业执照和税务登记证(免税证明)、正在营业中的住宅房屋。

　　2.被置换房屋的面积、用途与户数的认定，以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准，每本房屋权属证书、农村宅基地执照或规划批件认定为一户;房屋权属证书与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿记载为准。被置换房屋有规划批件但未办理房证的，由区征收部门出具工作联系函，报自然资源和规划局认定真实有效，并出具书面材料后，按有照房屋处理;对于无法认定的，由区征收部门委托具有相应司法鉴定资质的鉴定机构鉴定真实有效的，按有照房屋处理;对于房屋面积大于房屋权属证书或批件面积的部分，按照无照房屋处理。被置换对象承租公有住房的，由置换对象到房产交易中心办理公房出售手续，补齐各种费用后，产权归个人所有，按有照房屋处理;对于房屋建筑面积大于公房手续上标注建筑面积的，超出部分按无照住房处理。

　　本方案“农村宅基地执照”是指原国土部门审批核发的标明宅基地面积和房屋建筑面积的有效证件，需经原审批核发机关认定真实有效，并出具书面材料，再到不动产登记中心查询未办理房屋权属证书后，方能生效。

　　3.区房屋征收服务中心、区城市管理综合执法大队对拟置换区域内无房屋权属证书房屋进行共同认定，并将结果进行公示。同时组织相关部门依法强制拆除2015年6月26日后新建、抢建的违法建筑，以及被认定为不予补偿的房屋户数和有效面积。

　　4.置换房屋权属证书标明产权人信息与产权人身份证信息不一致的，由区征收部门出具工作联系函，不动产登记中心出具书面材料确认。

　　5.对市区符合最低保障对象的房屋所有权人，每户在原房屋认定有效建筑面积基础上无偿增加5平方米建筑面积后上靠基本户型。对被置换房屋所有权人同一户籍家庭成员持有《中华人民共和国残疾证》的，每证在原房屋认定有效建筑面积基础上无偿增加3平方米建筑面积后上靠基本户型。对符合上述两项政策的房屋所有权人，可同时享受以上两项政策。该政策终身只能享受一次。

　　6.如遇特殊情况可采取一事一议的办法，由区政府组织相关部门集体决定后将结果公示。

　　七、置换地点及置换办法

　　置换房源为：黑锻新城房源(以现场公示的可选房源为准)。根据被置换对象签订置换协议的顺序号，选择置换房屋的楼层、位置，先签约优先选择、优先置换。

　　住宅房屋合法有效建筑面积包括有照面积、低保和残疾人享受优惠面积、相关费用折抵面积(搬迁费、房屋临时安置费、附属物补偿等总和除以黑锻新城安置房屋市场评估价格3150元/㎡)。

　　1.私产住宅房屋置换办法

　　置换住宅房屋为高层，被置换住宅房屋认定合法有效建筑面积在40平方米以下的，上靠50平方米;40平方米以上(含40平方米)、低于50平方米的，上靠60平方米;50平方米以上(含50平方米)、低于60平方米的，上靠70平方米，依此类推。

　　被置换对象在上靠基本户型后，应对超出原房屋认定有效建筑面积部分按850元/平方米交纳超面积费，还要增加面积的，按照黑锻新城安置房屋市场评估价格3150元/平方米购买。

　　被置换对象选择合户安置的，可先分别上靠基本户型后，再合户安置。

　　2.无照房屋置换办法

　　无照房屋建筑年份以2015年航拍图为准。建筑年份2015年以前的无照房屋，委托具有相应资质的估价机构评估该建筑物的建安工程成本价值后计入置换成本。

　　2015年6月26日后建设的，属于新建、抢建等违章建筑的，一律自行拆除，不予补偿。

　　无照房屋不享受置搬迁补助。

　　3.非住宅房屋置换办法

　　国有土地上非住宅房屋按原房合法有效建筑面积，实行原房屋与产权调换房屋分别评估，互找差价。

　　非住宅房屋产权调换时置换住宅房屋的，以房屋权属证书标明面积为准，上浮20%面积后参照住宅房屋标准给予置换;一户房屋分别用于居住和营业的，以居住和营业各自实际面积为准，分别按住宅房屋和非住宅房屋置换。

　　4.对于楼内有照房屋房大照小的无照部分，按实测面积后大于证照标明面积的部分给予1:1计入有效面积。

　　八、有照房屋搬迁费

　　1.住宅房屋搬迁按照被置换房屋权属证书、农村宅基地执照或规划批件标明建筑面积，按每平方米10元标准一次性计入置换成本。

　　2.非住宅房屋搬迁费按照被置换房屋权属证书、农村宅基地执照或规划批件标明建筑面积，按每平方米30元标准一次性计入置换成本。对于机器设备的拆除、迁移、安装、调试和损毁等相关费用，计入置换成本。

　　九、房屋临时安置费

　　1.住宅房屋临时安置费按照房屋权属证书或规划批件标明建筑面积，按每平方米60元计入置换成本。

　　2.住改非房屋临时安置费按照房屋权属证书或规划批件标明建筑面积，按每平方米120元计入置换成本。

　　3.非住宅房屋临时安置费按照房屋权属证书或规划批件标明建筑面积，按每平方米180元计入置换成本。

　　十、其 他

　　1.置换对象在搬家前，必须结清水、电费及其他费用。

　　2.置换对象搬家时要保持原有房屋设施齐全，不得损坏和私自拆除电表、门窗、自来水、暖气片等设施，如有人为损毁原价赔偿，否则不予验收。

　　3.置换对象搬迁完毕后，应经现场工作人员进行房屋验收，验收合格后签订房屋置换安置补偿协议。

　　4.自本方案发布之日起在房屋置换范围内的单位和个人禁止新建、扩建、改建房屋及附属物、房屋分户、改变房屋和土地用途、不得办理工商营业执照和其他不当增加补偿费用的行为。

　　5.本次房屋置换工作采取预置换方式，待居民签订预置换协议比例达90%以上，转为正式置换协议并开始办理结算入户工作。

　　本方案自发布公告之日起实施。